menu

De bouwovertreding: wat u moet weten als koper en verkoper

Koopt u een woning, dan is het belangrijk om te weten of er bouwovertredingen op het pand van uw dromen rusten. Maar wat als dat het geval is? Wat zijn dan de gevolgen? En hoe zit het met de verkoper? In een land waarin iedereen geboren is met een baksteen in de maag en tuinen vol met bijgebouwen staan, komen bouwovertredingen regelmatig voor. En toch weten de meeste mensen niet welke gevolgen eraan vasthangen en welke oplossingen er zijn. In dit nieuwe artikel licht ik het voor u toe.


Wat is een bouwovertreding precies?

Officieel spreekt men over een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw in strijd is met de vergunning of het plannenregister, of wanneer een bestaand gebouw zonder vergunning verbouwd of herbouwd wordt of van functie wijzigt.

Voert u werken uit waarvoor u geen vergunning kreeg – een (dak)terras, bijgebouw of oprit bijvoorbeeld – of die afwijken van de vergunning – te hoog, te breed of te lang – dan begaat u een bouwovertreding.


De gevolgen van een bouwovertreding

Wanneer u een bouwovertreding begaat kan u daar burgerrechterlijk of strafrechterlijk voor vervolgd worden. In het eerste geval kan er een herstelmaatregel opgelegd worden. U kan dan verplicht worden om de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen, aanpassingen uit te voeren of te regulariseren. Een strafrechtelijke vervolging leidt dan weer mogelijk tot een geldboete of gevangenisstraf.


Wat als u verkoopt?

Wilt u uw woning verkopen maar rust er een bouwovertreding op, dan zal u hier voorbereid mee aan de slag moeten gaan. U bereid uw dossier zo zorgvuldig mogelijk voor om klare wijn te schenken aan de koper. Dit wil zeggen dat alle nodige documenten, waaronder ook het stedenbouwkundig uitreksel, moeten nagekeken worden. Staat de vastgestelde bouwovertreding hierin, is het voor alle partijen duidelijk. Zo niet voorziet u best een uitgebreide clausule om de koper voldoende te informeren over wat u al dan niet weet.

Hoe dan ook doet u er goed aan om u in dit geval te laten bijstaan door een erkende vastgoedmakelaar. Er zijn immers verschillende soorten bouwovertredingen, die elk andere gevolgen met zich meebrengen. Laat u dus adviseren door uw makelaar en stel met hem of haar een plan van aanpak op.


En wat als u een woning met een bouwovertreding koopt?

Koopt u een woning met een bouwovertreding, dan volgt die mee naar u. De overtreding is immers verbonden aan het goed. Stelt u de overtreding pas na de aankoop vast, dan kunnen de gevolgen ervan dus voor uw rekening zijn, afhankelijk van uw specifieke situatie.
Wees dus alert wanneer u een woning wil aankopen. Vergelijk de bestaande toestand met de vergunde plannen, let op onlogische zaken, maak duidelijke afspraken over de afwikkeling hiervan en laat verklaringen op papier zetten.
Ook hier is het belangrijk om u te laten bijstaan door een vastgoedmakelaar, want iedere situatie is anders en vraagt om een andere oplossing en aanpak. Paniek is hierbij zelden een goede raadgever, en ook niet nodig.


Een bouwovertreding regulariseren

Rust er een bouwovertreding op uw woning, dan is het soms mogelijk om een regularisatieaanvraag indienen bij de vergunningverlenende overheid, in eerste instantie de dienst omgeving van uw gemeentebestuur. Daarmee brengt u uw woning opnieuw administratief in orde. Of u deze vergunning bekomt, is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de stedenbouwkundige voorschriften.

Is de overheid van oordeel dat u woning niet in het wettelijk kader past, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen met een maximaal behoud van het bestaande pand. Dat gebeurt steeds op maat.
Net daarom doet u ook hiervoor best beroep op een specialist. In de eerste plaats is dat uw makelaar, want die weet hoe u dit moet aanpakken. Bij de meeste dossiers is het ook noodzakelijk om hiervoor een architect onder de arm te nemen.


Verjaring biedt geen oplossing

De overheid kan een strafvordering instellen voor een bouwovertreding tot 5 jaar na het plegen ervan. Gebeurt dit tijdig, dan kan de bijhorende herstelvordering niet meer verjaren. Wanneer de overtreding toch verjaart, betekent dat alleen dat u er niet meer voor vervolgd kan worden. De verjaring neemt het illegale karakter van de bouwovertreding niet weg.

Wilt u kopen of verkopen? Hebt u vragen over bouwovertredingen of rust er een overtreding op uw woning of die van uw dromen? Neem gerust contact op, ik sta u graag bij.