Als u eigenaar bent van een grond in een woon- of industriezone en u wil die grond bebouwen, moet u daarvoor een vergunning aanvragen. Dat is algemeen bekend. Toch gaan veel eigenaars er ten onrechte vanuit dat woongebied automatisch bouwgrond is of dat een perceel in industriegebied ook zo verkocht kan worden. Dat is echter niet altijd het geval. Dit moet immers steeds getoetst worden aan de geldende, stedenbouwkundige voorschriften én aan het criterium van de goede ruimtelijk ordening. Maar wat is dat juist? En welke gevolgen heeft dat voor uw plannen? In dit artikel leggen we het voor u uit.
Verrassingen bij een vergunningsaanvraag
Bij Reypens Real Estate Mentor zetten we ons elke dag in om voor u het volle potentieel van uw eigendom te realiseren. Is dat een grond, dan bekijken we hoe we die maximaal voor u kunnen laten renderen. Tegelijk kunnen we ons alleen bewegen binnen de krijtlijnen die door de verschillende overheden gezet worden. Dat betekent dat we soms de initiële plannen en ambities van onze cliënten zullen moeten bijsturen. We verduidelijken dit even met enkele voorbeelden.
Industrie- of tuingrond?
We kregen recent de vraag om de verkoop van een perceel gelegen in een industriezone voor te bereiden en te realiseren. De grond is gelegen in de nabijheid van een grote weg, maar in de tweede lijn, achter een woonzone. In dit geval heeft dit grote implicaties op de mogelijkheden van de eigendom van onze cliënten.
Willen zij hun perceel verkopen als industriegrond dan moeten zij een gepaste ontsluiting en de nodige nutsvoorzieningen aanleggen. Het bevoegde gemeentebestuur besloot echter dat zo’n weg, in dit concrete geval, niet opportuun is aangezien het niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. Het resultaat van deze beslissing? Onze cliënten kunnen hun perceel alleen verkopen als tuingrond, niet als industriegrond.
Open of halfopen bebouwing?
Ook als het gaat over woonzones kan dit principe van een goede ruimtelijke ordening bepalend zijn voor de mogelijkheden die u hebt met uw eigendom.
Zo bereidden we in opdracht van één van onze cliënten onlangs een bouwaanvraag voor, voor een groot perceel dichtbij de dorpskern. Het perceel was perfect geschikt voor 1 grote, vrijstaande villa of 4 halfopen bebouwingen. Volgens de geldende stedenbouwkundige voorschriften zijn beide ook toegelaten op dat specifieke perceel.
De gemeente besliste daar echter anders over. Zij oordeelde dat door de ligging van het perceel, in de nabijheid van de dorpskern, een hogere bebouwingsdichtheid noodzakelijk is en zij dus geen vergunning verlenen voor de bouw van een vrijstaande villawoning. Voor deze beslissing beriepen zij zich ook op het principe van een goede ruimtelijke ordening.
Maar wat is die goede ruimtelijke ordening nu precies? Wat houdt het in? En hoe wordt het gebruikt?
Een goede ruimtelijke ordening
Wanneer u een bouwvergunning aanvraagt, hanteren de bevoegde overheden in hun beoordeling verschillende criteria. Naast stedenbouwkundige reglementen baseren zij zich ook op wetgevingen zoals erfgoed, natuur en water. Zaken als de aanwezigheid van een aanliggend bos of de ligging van een perceel in een overstromingsgebied hebben een invloed op het verkrijgen van een vergunning, al dan niet onder wettelijke voorwaarden.
De 4 pijlers in het beoordelingsproces zijn de volgende:
- Ten eerste de stedenbouwkundige voorschriften.
- Ten tweede de verkavelingsvoorschriften inzake wegenis en openbaar groen.
- Vervolgens ook andere verkavelingsvoorschriften.
- En tenslotte ook een goede ruimtelijke ordening.
Het onderzoek naar de verenigbaarheid met goede ruimtelijke ordening, of de opportuniteitstoets, speelt dus een grote rol. Belangrijk om weten is dat deze toets een zekere beoordelingsvrijheid inhoudt.
Tot 2018 was deze opportuniteitstoets niet procedureel vastgelegd. De vergunningverlenende overheid had tot dan een grote vrijheid bij het al dan niet toekennen van vergunningen. Dit zorgde voor weinig uniformiteit in bebouwing en ook heel wat rechtsonzekerheid. Hierop werd de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening opgenomen als verplichting.
De criteria van goede ruimtelijke ordening
Bij de toetsing aan een goede ruimtelijke ordening kijkt de vergunningverlener naar criteria die het stedenbouwkundige overschrijden en aandachtspunten met betrekking tot hinder, woonverdichting enzovoort. Denk bijvoorbeeld aan:
- schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
- mobiliteitsimpact
- visueel-vormelijke aspecten
- gezondheid en veiligheid
- geurhinder
- gebruiksgenot
Daarnaast houdt hij rekening met de omgeving in de bestaande toestand, dus met aandacht voor de concrete bouwplaats. Het vergunde karakter van de in de omgeving bestaande bebouwing speelt hierin geen rol.
Om onduidelijkheid over wat precies begrepen moet worden onder ‘de omgeving’ uit de wereld te brengen, schrijft Raad voor Vergunningsbetwistingen dat “de in de omgeving bestaande toestand, de voor het dossier relevant in de omgeving bestaande toestand is, rekening houdend met de specifieke gegevens van het dossier.”
Tegelijk kan het bevoegde bestuursorgaan ook de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen in rekening brengen. Dat gaat over zaken zoals waar men verdichting wil, parkeerbeleid, welke types van woningen, toekomstige ruimtelijke ontwikkeling en dergelijke.
Daarnaast kijkt het ook naar de bijdrage van de aangevraagde plannen aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover die gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en die in de betrokken omgeving verantwoord is.
U merkt het, bij de toekenning van een vergunning komt heel wat meer kijken dan louter de stedenbouwkundige voorschriften. Wanneer uw aanvraag geweigerd wordt omwille van een onverenigbaarheid met een goede ruimtelijke ordening, kan u wel een procedure starten bij de Raad voor Vergunningenbetwisting. Hiermee gaan natuurlijk wel heel wat kosten en tijd gepaard.
Zorg dus dat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan en doe beroep op een expert die dit dossier met u tot in de puntjes voorbereidt.
Zoekt u zo’n specialist of hebt u nog vragen? Laat het ons weten via de link in onderstaande blauwe balk of schrijf u in voor onze nieuwsbrief.
