We hebben jarenlang gediscussieerd over de vraag óf Vlaanderen een woonprobleem heeft. In 2026 lijkt die discussie stilaan achterhaald.
Woningnood
De woningnood is ondertussen voor steeds meer mensen zichtbaar en voelbaar. Ik merk het ook iedere dag in mijn eigen praktijk. Zodra een goede huurwoning op de markt komt, word ik overspoeld door kandidaat-huurders. Ook bij bepaalde koopwoningen en nieuwbouwprojecten is de vraag bijzonder groot.
Dat is niet het gevolg van één oorzaak. Het is een cocktail die al jaren wordt samengesteld en nu stilaan wordt geserveerd.
Onze bevolking groeit, onder meer door migratie, terwijl huishoudens kleiner worden en we dus voor hetzelfde aantal mensen meer woningen nodig hebben. Tegelijk duurt het langer om nieuw woonaanbod te realiseren. Vergunningsprocedures zijn complex, bouwkosten zijn sterk gestegen en financiering is duurder geworden.
Ook op de huurmarkt staat het aanbod onder druk. Private verhuurders worden geconfronteerd met renovatie- en energieverplichtingen en nieuwe investeerders moeten hun rekening zien kloppen bij een hogere rente. Wanneer bestaande verhuurders afhaken en onvoldoende nieuwe woningen bijkomen terwijl de vraag blijft groeien, wordt de rekensom vrij eenvoudig.
Meer vraag en een aanbod dat onvoldoende snel kan volgen. Dat we daarvan vandaag de gevolgen voelen, hoeft eigenlijk niet te verbazen. De vraag is voor mij dan ook niet langer alleen hoeveel woningen we nog nodig hebben, maar vooral waar we die gaan realiseren. Mijn antwoord daarop is vrij duidelijk: niet door steeds opnieuw open ruimte aan te snijden, wel door beter gebruik te maken van de ruimte die vandaag al bebouwd is.
450.000 bijkomende woningen. Waar?
Vlaanderen schat dat we tegen 2050 ongeveer 450.000 bijkomende woningen nodig hebben. Tegelijk willen we het bijkomende ruimtebeslag tegen 2040 tot nul terugbrengen.
Dat lijkt op het eerste gezicht een moeilijke combinatie. Voor mij hoeft dat niet zo te zijn. We zullen alleen anders moeten leren kijken naar de ruimte die we al gebruiken. Verdichten dus.
Niet door morgen in elk dorp een woontoren neer te zetten. Een grote woning kan soms worden opgesplitst. Twee verouderde woningen kunnen plaatsmaken voor enkele kwalitatieve nieuwe woningen. Een bestaand gebouw kan worden uitgebreid of opgetopt. Een leegstaande of verouderde site kan worden herontwikkeld. Ook goed gelegen verkavelingen kunnen geleidelijk evolueren.
Niet iedere plek leent zich daarvoor en niet iedere vorm van verdichting is automatisch goede verdichting. Locatie, mobiliteit, architectuur, groen, water, voorzieningen en leefkwaliteit blijven belangrijk. Alleen zullen we de plekken die wél geschikt zijn ook beter moeten durven benutten.
Bouwen wat nodig is.
Verdichten betekent voor mij niet dat we zoveel mogelijk woningen op een perceel moeten proberen te krijgen. Het gaat er ook om wát we bouwen.
Voor een nieuwbouwproject waar ik zelf bij betrokken ben, hebben we vooraf heel bewust naar de lokale markt gekeken. Wat wordt hier gezocht? Welk aanbod bestaat er al? Waar zit er een leemte? Wie willen we hier laten wonen en wat verwacht die koper van een nieuw appartement? Op basis daarvan werd het project vormgegeven.
Het volledige project was vervolgens in amper zes weken verkocht, nog vóór de bouwwerken begonnen waren. Dat vertel ik niet omdat ieder project in zes weken verkocht moet zijn. Voor mij bevestigde het vooral iets anders: we hebben niet zomaar méér woningen nodig. We hebben de juiste woningen op de juiste plaatsen nodig.
Onze manier van wonen verandert namelijk ook. Huishoudens worden kleiner, terwijl een groot deel van ons woningbestand uit relatief grote grondgebonden woningen bestaat. Oudere mensen blijven bijvoorbeeld vaak wonen in de gezinswoning waar vroeger vier of vijf mensen woonden. Daar is uiteraard niets mis mee. Niemand hoeft te verhuizen omdat een statistiek zegt dat zijn woning te groot is. Alleen moeten we dan wel aantrekkelijke alternatieven creëren.
Wie kleiner wil gaan wonen, wil daarom niet noodzakelijk zijn dorp, vrienden, bakker of vertrouwde omgeving achterlaten. Een comfortabel appartement of een kleinere woning in dezelfde buurt kan net ruimte vrijmaken voor een gezin dat wél behoefte heeft aan die grotere woning. Ook dat is verdichting.
Iedereen is voor verdichting. Maar …
En daar wordt het moeilijker.
We willen onze resterende open ruimte beschermen. Daar kan ik mij volledig in vinden. Vlaanderen nog verder versnipperen met nieuwe lintbebouwing en telkens opnieuw open ruimte aansnijden voor nieuwe ontwikkelingen lijkt mij niet de weg die we moeten volgen. Alleen heeft die keuze een consequentie.
Als we niet verder naar buiten willen uitbreiden, zullen we binnen de ruimte die al bebouwd is iets moeten veranderen.
Kunnen we als samenleving tegelijk eisen dat de open ruimte wordt beschermd én dat onze eigen bebouwde omgeving onveranderd blijft?
Wie in een dorps- of stadskern woont, geniet net van de voordelen die concentratie met zich meebrengt. Winkels, scholen, horeca, openbaar vervoer en andere voorzieningen liggen dichtbij. Die nabijheid bestaat juist omdat mensen en functies er samenkomen. We kunnen moeilijk de voordelen van die nabijheid willen behouden en tegelijk iedere bijkomende ontwikkeling als een aantasting van onze omgeving beschouwen.
Dat betekent niet dat omwonenden alles moeten aanvaarden. Een slecht project wordt niet plots een goed project omdat Vlaanderen woningen nodig heeft. Een ontwikkelaar heeft de verantwoordelijkheid om kwalitatief te bouwen en een overheid moet de impact op de omgeving zorgvuldig beoordelen. Ook omwonenden moeten hun bezorgdheden kunnen uiten.
Alleen kan het individuele belang niet betekenen dat iedere verandering onmogelijk wordt. Zeker op plaatsen waar ruimtelijk bewust voor wonen en verdichting wordt gekozen, moet een overheid haar beleid uiteindelijk ook kunnen uitvoeren.
Van NIMBY naar omdenken.
Misschien zit daar wel een van de moeilijkste onderdelen van de bouwshift.
Op een beleidskaart is verdichting eenvoudig. In werkelijkheid komt die keuze terecht in een straat. Naast een bestaande woning. Bij iemand die zijn uitzicht ziet veranderen, extra buren krijgt of meer verkeer verwacht. En dan wordt verdichting plots een pak minder theoretisch.
Het zogenaamde NIMBY-principe (Not In My Backyard) zullen we volgens mij toch moeten leren omdenken. Niet iedere verandering van onze omgeving is automatisch een achteruitgang.
Een appartementsgebouw kan ervoor zorgen dat oudere inwoners in hun eigen dorp kunnen blijven wonen. Een herontwikkeling kan een verloederde site nieuw leven inblazen. Meer inwoners in een kern kunnen het draagvlak voor winkels, horeca en voorzieningen vergroten. En wie bijkomende woningen realiseert binnen het bestaande ruimtebeslag, hoeft ze niet elders in de open ruimte te bouwen. Verdichting kan dus net een manier zijn om open ruimte te beschermen.
Daarvoor moeten de procedures natuurlijk ook kunnen volgen. Als we maatschappelijk kiezen voor verdichting op goed gelegen en reeds bebouwde plaatsen, moeten kwalitatieve projecten daar binnen een redelijke termijn gerealiseerd kunnen worden. Anders blijft verdichting vooral iets wat bijzonder goed werkt op een beleidskaart.
Iedereen zal een duit in het zakje moeten doen
De woonopgave zal daarom van iedereen iets vragen.
Van ontwikkelaars om goed na te denken over wat en waar ze bouwen en kwaliteit voorop te stellen. Van overheden om duidelijke ruimtelijke keuzes te maken, procedures werkbaar te houden en achter hun eigen beleid te durven staan. En ook van ons als bewoners om te aanvaarden dat onze woonomgeving op sommige plaatsen zal veranderen.
Misschien moeten we daarom niet alleen anders bouwen, maar vooral anders leren kijken naar de ruimte die we al hebben. Niet automatisch vragen waarom er op een bepaalde plek méér woningen komen, maar af en toe ook de omgekeerde vraag stellen:
Als we ze hier niet willen, waar dan wel?
Want de woningen zullen we nodig hebben.
De vraag is alleen of we daarvoor telkens opnieuw open ruimte willen aansnijden, of eindelijk beter gebruik gaan maken van de ruimte die we al hebben.
Heeft u een grond, afbraakpand of eigendom en vraagt u zich af wat ermee mogelijk is? Ik denk graag met u mee: van het onderzoeken van de mogelijkheden en de haalbaarheid tot de vergunning, ontwikkeling of verkoop.
