menu

Onvergunde bebouwing: wat als die aanbouw of verbouwing niet vergund blijkt tezijn

Een verdiepende blik op bouwovertredingen vanuit de praktijk


Vorig jaar schreef ik al over bouwovertredingen en hun impact op vastgoedtransacties. Daarbij ging ik in op de juridische aspecten, aansprakelijkheid en de mogelijke gevolgen voor koper en verkoper. Intussen hebben we, helaas, weer heel wat dossiers behandeld en ervaringen opgedaan. Daarom neem ik u in deze blog graag opnieuw mee naar de realiteit van onvergunde bebouwingen in mijn dagelijkse praktijk.


Even herhalen: hoe ontstaat een onvergunde bebouwing?

Onvergunde bebouwing doet zich voor wanneer er gebouwd of verbouwd wordt zonder de vereiste vergunning, of wanneer er werd afgeweken van goedgekeurde plannen. Denk aan een bijgebouw zonder vergunning, een opdeling in meerdere entiteiten zonder toelating of een veranda die groter is dan toegestaan.

Vaak bleef de overtreding jarenlang onopgemerkt. Pas wanneer het pand verkocht of opnieuw verhuurd wordt, komt de ware stedenbouwkundige toestand aan het licht, en soms is het dan (bijna) te laat.


Bouwovertredingen blijven dagelijkse realiteit

De voorbije maanden kreeg ik vier dossiers binnen met hetzelfde probleem: een woning was in de praktijk opgedeeld in appartementen, zonder de nodige stedenbouwkundige vergunning. Zelfs de notaris had, in vertrouwen op de verklaringen van de verkoper, een basisakte opgesteld. Na een simpele controle van luchtfoto’s, plannen en akten kon ik echter duidelijk aantonen dat de verklaringen foutief waren.

In dit geval ben ik erin geslaagd om veel aanpassingen aan de woning te laten vergunnen om toch een goede verkoop te realiseren. Maar dat is lang niet altijd mogelijk. Vaak moet u daarbij compromissen sluiten.


De gevolgen van onvergunde bebouwing

Deze situaties lopen vaak goed zolang het pand niet verkocht of verhuurd wordt. Maar de wetgeving en handhaving hierop staan niet stil. Zo wil minister Brouns kleine, stedenbouwkundige handelingen zoals binnenverbouwingen, kleine landbouwconstructies en plaatsing van zonnepanelen in de toekomst vrijstellen van vergunningsplicht.
Bovendien moet u rekening houden met verschillende regelgevingen en vereisten. Wanneer op het moment van verkoop, of bij een controle door de stad, een overtreding aan het ligt komt, heeft dat vanzelfsprekend gevolgen.

Gemeentes, banken én notarissen kijken steeds kritischer naar stedenbouwkundige conformiteit. Een bouwovertreding betekent vaak:

  • moeilijkheden bij kredietverlening;
  • juridische onzekerheden voor de koper;
  • vertraging of blokkering van de verkoop;
  • kopers haken af.

Zo verkocht ik recent een woning met onvergunde constructies in aanbouw. De bank van de koper deed de deur dicht en wou geen krediet meer verlenen. Na overleg met de instelling en het zorgvuldig kaderen van de bouwovertreding en de mogelijke gevolgen en oplossingen, heb ik hen alsnog kunnen overtuigen om door te gaan met de financiering.


Met een erkend vastgoedmakelaar zijn er oplossingen mogelijk

Bouwovertredingen hoeven dus niet alleen kommer en kwel met zich mee te brengen. Als vastgoedexpert zie ik het als mijn verantwoordelijkheid om deze situaties tijdig te detecteren. Zo help ik u om een strategie op maat te bepalen.
In sommige gevallen kunnen we nog regulariseren vóór de verkoop. In andere gevallen zorgen we voor een correcte clausulering en communicatie naar de koper.
Verwacht u dat u binnenkort gaat verkopen? Dan loont het de moeite om alle vergunningen en plannen tijdig te laten controleren. Verzamel zoveel mogelijk documentatie en laat een expert nagaan of het pand stedenbouwkundig in orde is.

Doe hiervoor beroep op een ervaren en erkend makelaar. Zo voorkomt u onaangename verrassingen tijdens het verkoopproces én versterkt u uw onderhandelingspositie.


Alles begint met een grondige schatting

Het fundament van een goede oplossing, is een grondige schatting. Daar begin ik elk verkoopproces mee. Niet alleen om de juiste marktwaarde te bepalen, maar ook om mogelijke juridische en stedenbouwkundige risico’s in kaart te brengen. Dat doe ik op basis van een uitgebreide documentenanalyse: aktes, bouwplannen, vergunningen, stedenbouwkundige inlichtingen, enzovoort.
Daarnaast stel ik gerichte vragen aan de eigenaar. Want wat op het eerste gezicht een charmante aanbouw lijkt, kan een onvergunde constructie blijken. Als verkoper bent u zich daar vaak niet van bewust. De constructie kan er lang voordat u eigenaar werd gebouwd zijn.

Met mijn jarenlange ervaring merk ik snel op wanneer iets niet klopt:

  • constructies die niet op het plan staan;
  • afmetingen of volumes die de regels overschrijden;
  • functies die afwijken van de vergunde bestemming (bv. handelsruimte versus woonruimte);
  • opdelingen in appartementen zonder stedenbouwkundige toelating; 
  • gebouwen die afwijken van hun vergunde locatie.


Tot slot

Bouwovertredingen komen meer voor dan u denkt. Uit mijn ervaring leerde ik dat ze vaak lang onopgemerkt blijven. Dikwijls ben ik de eerste die ze vaststelt en meldt. Dit is jammer, want onvergunde bebouwingen kunnen verregaande juridische gevolgen hebben. In een context van veranderende wetgeving en handhaving is het noodzakelijk om u te laten bijstaan door een échte vastgoedexpert. Als erkend makelaar sta ik kopers en verkopers bij om dit soort obstakels correct, transparant en juridisch solide aan te pakken.

Wenst u zekerheid over de vergunde toestand van uw eigendom? Aarzel dan niet om contact op te nemen. Samen zorgen we voor een verkoop zonder verrassingen.