menu

Van bod tot akkoord: wanneer is een eigendom echt verkocht?

“Ik bied de vraagprijs. Dan ben ik toch de koper?”

Neen. En omgekeerd is ook een bod uitbrengen minder vrijblijvend dan veel kandidaat-kopers denken.

De prijs waaraan een eigendom op een zoekertjessite wordt aangeboden, is in principe geen aanbod dat u als koper eenvoudigweg kunt aanvaarden. Het is een uitnodiging om een bod uit te brengen. Zelfs wanneer u de volledige vraagprijs biedt, kan de eigenaar nog steeds beslissen om niet aan u te verkopen.

Vanaf het ogenblik dat u zelf een bod uitbrengt, wordt het interessanter, want die ene mail of document kan grotere gevolgen hebben dan u misschien denkt.

Enkele jaren geleden schreef ik hier al twee blogs over. Hoog tijd voor een update, want ondertussen staat de wetgeving ook niet stil.


Een bod is niet vrijblijvend

“Ik bied 400.000 euro.”

Het lijkt eenvoudig. Alleen is een bod geen reservatie waarmee u een eigendom even voor uzelf vasthoudt terwijl u rustig verder nadenkt.
Wanneer voldoende duidelijk is welk eigendom u wilt kopen en tegen welke prijs, kan er al sprake zijn van een geldig bod. Aanvaardt de verkoper dat bod, dan kan de verkoop in principe gesloten zijn. Daarvoor hoeft er nog geen verkoopovereenkomst ondertekend te zijn.
Stel dat u vandaag een bod uitbrengt en schrijft dat het geldig is tot vrijdagavond, dan denkt u misschien: zolang de verkoper niet heeft getekend, kan ik het nog altijd intrekken.
Zo eenvoudig is het vandaag niet meer.

Door een termijn in uw bod te zetten, bent u gedurende die periode in principe ook zelf aan uw bod gebonden. Zelfs wanneer u géén termijn vermeldt, kan een aanbod gedurende een “redelijke” termijn onherroepelijk zijn.

Wist u dat? Die einddatum beschermt u enerzijds tegen een laattijdige aanvaarding door de verkoper en anderzijds bent u gedurende die termijn in principe zelf aan uw bod gebonden.

Alleen al daarom vind ik het vreemd hoe luchtig er soms met een bod wordt omgegaan.


De deal begint vóór het bod

Een goede deal draait voor mij niet alleen om de vraag: hoeveel biedt de kandidaat?

Voor iemand zich verbindt wil ik dat het duidelijk is wat hij koopt en onder welke voorwaarden. Zijn de nodige documenten beschikbaar? Zijn er bijzonderheden aan het vastgoed? Heeft de koper een financiering nodig? Welke afspraken zijn voor koper en verkoper belangrijk?

Dat is misschien minder zichtbaar dan een mooie advertentie, toch zit net daar een belangrijk deel van mijn werk. Wanneer we tot een akkoord komen, wil ik niet dat er nog zaken openliggen die de deal later op de helling kunnen zetten.


“De notaris regelt dat wel”

Ook dat hoor ik regelmatig.

In de praktijk zie ik nog vaak dat een bod met enkele summiere afspraken wordt aanvaard, waarna het dossier wordt doorgestuurd naar de notaris. Vervolgens wachten koper en verkoper tot daar een verkoopovereenkomst wordt opgesteld.
Alleen: de notaris was niet bij de bezoeken. Hij voerde de onderhandelingen niet. Hij heeft het eigendom doorgaans nooit bezocht. Zijn dossier wordt opgebouwd aan de hand van attesten, verklaringen en informatie uit verschillende registers, terwijl de feitelijke situatie ter plaatse daar niet altijd perfect mee overeenstemt.

Op dat moment rijzen er vragen die eigenlijk al lang duidelijk moesten zijn. Voor koper en verkoper kan dat bijzonder onaangenaam zijn. U hebt een akkoord, maar toch voelt het nog alsof er van alles kan gebeuren.


Van het eerste gesprek tot een sluitende overeenkomst

Wanneer ik een verkoop begeleid, stopt mijn opdracht niet zodra koper en verkoper “akkoord” zeggen. Integendeel.

De informatie vóór het bod, het bod zelf, de onderhandelingen en de verkoopovereenkomst vormen voor mij één geheel. Ik stel de verkoopovereenkomst op, waardoor de afspraken uit de onderhandelingen correct kunnen worden verwerkt en partijen niet weken hoeven te wachten om eindelijk te weten wat er precies op papier zal staan.

Uiteraard blijft de notaris daarna een essentiële rol spelen richting de authentieke akte. Alleen hoort een vastgoedmakelaar naar mijn mening veel meer te doen dan een koper vinden, een bod doorsturen en vervolgens zeggen: “het is nu uit mijn handen.” Misschien verklaart dat ook waarom mensen soms denken dat vastgoedmakelaars allemaal ongeveer hetzelfde doen. Veel van het verschil zit namelijk achter de schermen.


Een bod van enkele regels kan voldoende zijn om u te verbinden. Reden genoeg dus om ervoor te zorgen dat die paar regels van bij het begin goed zitten.

Heeft u vragen over een bod, een verkoop of uw eigen vastgoeddossier? Ik help u graag verder.