menu

Waarom het echte woningtekort nog moet komen


"Iedereen kijkt naar de rente. Zelf kijk ik liever naar de pipeline."

"Charlotte, is dit wel het juiste moment om een woning te kopen?"

Veel kandidaat-kopers twijfelen. Ze volgen de rente op de voet, lezen berichten over de vastgoedmarkt en hopen dat woningen binnenkort goedkoper worden.

Mijn antwoord verrast hen soms. Want wanneer ik naar de vastgoedmarkt kijk, kijk ik niet in de eerste plaats naar de rente of naar de woningprijzen. Ik kijk ook naar wat vandaag in the pipeline zit.

Of beter gezegd naar ...


wat vandaag níét gebouwd wordt

Daar wordt volgens mij de woningmarkt van morgen mee beslist.

Als vastgoedmakelaar zie ik de markt vanuit verschillende invalshoeken. Ik spreek met starters die hun eerste woning zoeken, huurders die al maanden zonder succes reageren op advertenties, investeerders die twijfelen om nog iets aan te kopen en projectontwikkelaars die hun plannen opnieuw moeten doorrekenen.

Na al die gesprekken valt mij telkens hetzelfde op: de vraag naar woningen blijft groot, terwijl het aanbod achterblijft. Dat is niet alleen een probleem van cijfers, achter elke kandidaat zit een mens met plannen, dromen en verwachtingen.


Uitdagingen

Wanneer een kwalitatieve huurwoning online komt, reageren soms tientallen kandidaten binnen enkele dagen. Sommige mensen zoeken maandenlang zonder succes. Opvallend genoeg krijg ik ook steeds vaker telefoontjes van mensen uit Nederland, Duitsland en Frankrijk die zich in onze regio willen vestigen.

Vandaag zijn er al te weinig kwalitatieve woningen beschikbaar. Mijn grote bezorgdheid is dat het aanbod de komende jaren nóg kleiner dreigt te worden.

Een nieuw woonproject ontstaat immers niet op enkele maanden. Tussen een eerste idee, de aankoop van een perceel, de vergunningsprocedure, de bouw en de uiteindelijke oplevering zitten vaak jaren. De woningen die we over drie jaar nodig zullen hebben, zouden vandaag eigenlijk al ontwikkeld moeten worden.
Steeds meer projecten worden uitgesteld of verdwijnen helemaal. Niet omdat ontwikkelaars niet meer willen bouwen, maar omdat de rek op knappen staat. Hogere bouwkosten, strengere regels, langere procedures en bijkomende belastingen zorgen ervoor dat steeds meer projecten simpelweg niet meer kloppen.

Ook in mijn eigen regio zie ik hoe een recente belasting op nieuwbouw ontwikkelaars opnieuw doet rekenen. Zo'n maatregel hoeft op zichzelf geen project onmogelijk te maken, toch is ze opnieuw één van de vele factoren die mee bepalen of een project uiteindelijk nog haalbaar blijft.

Zonder nieuwe woningen groeit het aanbod niet en zonder voldoende aanbod blijft de druk op de woningmarkt bestaan.


Vraag en aanbod

Daarbij vergeten we soms hoe belangrijk particuliere investeerders zijn. Wanneer we over investeerders spreken, denken velen spontaan aan grote vastgoedportefeuilles. In werkelijkheid wordt een aanzienlijk deel van onze huurmarkt gedragen door gewone gezinnen die jarenlang sparen om een appartement aan te kopen als aanvulling op hun pensioen of als investering voor hun kinderen.

Ook zij zorgen mee voor het woonaanbod van morgen. En ook zij hebben nood aan vertrouwen en zekerheid.
Wie vandaag investeert, moet kunnen vertrouwen op een stabiel kader voor een lange termijn. Niet omdat verhuurders voortdurend “voordelen” of “grote winsten” verwachten, maar omdat ze moeten weten binnen welke spelregels ze veilig kunnen investeren.
Onlangs las ik een opiniestuk waarin gepleit werd voor een plafonnering van de huurprijzen. Volgens de auteur hoefden verhuurders toch geen winst te maken op een huurwoning?! Ik moet toegeven dat die stelling mij verbaasde.
Wie ooit zelf een huurwoning heeft gekocht of beheerd, weet dat daar veel meer bij komt kijken dan maandelijks een huur innen. Een investering vraagt eigen kapitaal, een lening, onderhoud, renovaties, verzekeringen, belastingen en vooral ook risico's. Elke verhuurder komt vroeg of laat in aanraking met renovatiewerken, onverwachte herstellingen, leegstand, wanbetaling of schade.
Bovendien is een huurprijs niet zomaar een willekeurig bedrag. Die weerspiegelt de kwaliteit van de woning, de ligging, de energiezuinigheid, de aanwezigheid van een tuin of garage, en ga zo maar door. Twee appartementen met hetzelfde aantal slaapkamers bijvoorbeeld kunnen een totaal verschillende waarde en huurprijs hebben.
Net daarom geloof ik dat we voorzichtig moeten zijn met prijsplafonds. Ook in andere steden zien we dat zulke maatregelen soms ongewenste gevolgen hebben. Wanneer investeren minder aantrekkelijk wordt, beslissen sommige eigenaars om hun huurwoning te verkopen. Dat vermindert het huuraanbod, terwijl de vraag net blijft toenemen. Uiteindelijk dreigt precies de groep die men wil beschermen daar de gevolgen van te dragen.

Volgens mij is dat vandaag een uitdaging. Niet het gebrek aan ambitie. Niet het gebrek aan ondernemerschap. Wel het gebrek aan vertrouwen.


Durf

Nochtans zijn het net die mensen die we vandaag nodig hebben.

We moeten opnieuw kunnen creëren. Niet lukraak, maar doordacht. Projecten die aansluiten bij de noden van de buurt en de mensen die er wonen. Woningen waar mensen écht op zitten te wachten voor generaties lang.
Vlaanderen beschikt over de kennis en kracht om dit te realiseren. Laten we hen dan ook de zuurstof en het vertrouwen geven om dit te doen.

Dat lukt alleen als iedereen zijn verantwoordelijkheid opneemt. Een vergunningenbeleid dat rechtszekerheid biedt. Een fiscaal klimaat dat investeren opnieuw aantrekkelijk maakt en kopers die opnieuw de ademruimte krijgen om vooruit te kijken.


Wat betekent dat voor kandidaat-kopers

Die vraag krijg ik bijna dagelijks "Moet ik nog wachten?"

Natuurlijk kan niemand met zekerheid voorspellen hoe de vastgoedprijzen de komende jaren zullen evolueren. Toch zie ik vandaag een aantal structurele evoluties die mij doen geloven dat de druk op de woningmarkt niet meteen zal verdwijnen.
Wie vandaag wacht in de hoop dat woningen vanzelf goedkoper worden, gaat ervan uit dat er morgen meer aanbod zal zijn. En daar stel ik mij vragen bij…

Want als we vandaag minder bouwen, waar moeten die extra woningen morgen dan vandaan komen?


Mijn advies is daarom eenvoudig

Vindt u vandaag een kwaliteitsvolle woning die past binnen uw budget én uw toekomstplannen, dan zou ik die beslissing niet uitstellen in de hoop dat de markt later gunstiger wordt. Een warme thuis die u vandaag rust en stabiliteit brengt, is vaak de betere investering. En verandert uw situatie later? Dan blijft vastgoed gelukkig een actief waarmee u opnieuw kunt schakelen.

Ik sta alvast klaar om u hiermee te helpen. Nog vragen? Contacteer mij!