Waarom niet elke woning profiteert van dezelfde vastgoedmarkt

Wie vandaag de media volgt, krijgt soms de indruk dat de vastgoedmarkt eenvoudig te begrijpen is. De ene week lezen we dat er opnieuw meer kopers dan woningen zijn. De volgende week verschijnen berichten dat kopers voorzichtiger worden en woningen langer te koop staan. Vervolgens lezen we dat Vlaanderen tegen 2050 ongeveer 450.000 extra woningen nodig heeft, terwijl de nieuwbouwproductie achterblijft. Begrijpelijk dus dat veel eigenaars zich afvragen: "Hoe zit het nu eigenlijk?"

Het antwoord is eenvoudiger dan u misschien denkt, maar tegelijk veel genuanceerder dan de krantenkoppen doen vermoeden.

De vastgoedmarkt bestaat vandaag steeds minder als één geheel. Achter algemene cijfers en nationale statistieken schuilen steeds grotere verschillen. Niet elke woning speelt vandaag nog in dezelfde competitie.

Dat is de eerste laag van het verhaal. De grote economische context.

Kijken we vervolgens naar de cijfers van vandaag, dan ontstaat een genuanceerder beeld. Recente marktonderzoeken tonen aan dat kandidaat-kopers kritischer zijn geworden. Instapklare woningen genieten duidelijk meer belangstelling, terwijl de interesse voor woningen met een grote renovatiekost afneemt. Ook de gemiddelde verkooptijd loopt op in bepaalde segmenten. Dat betekent niet dat de markt stilvalt, wel dat kopers meer tijd nemen om hun beslissing zorgvuldig af te wegen.

En daar begint voor mij de derde laag. Niet de cijfers, maar de dagelijkse praktijk.

Ik merk tijdens bezoeken en onderhandelingen dat kandidaat-kopers vandaag veel beter voorbereid zijn dan enkele jaren geleden. Ze kijken niet langer uitsluitend naar de aankoopprijs of de ligging. Ze willen weten welk EPC-label een woning heeft, welke renovaties op korte termijn nodig zijn, of alle constructies correct vergund zijn en hoeveel ze uiteindelijk maandelijks zullen betalen. Ook de bank kijkt vandaag kritischer naar dossiers dan vroeger en vraagt hiervoor de nodige stavingsstukken op. De aankoopprijs alleen vertelt dus nog maar een klein deel van het verhaal.

Dat verklaart waarom twee woningen in dezelfde straat vandaag een totaal verschillend verkoopverloop kunnen kennen. Een energiezuinige, goed onderhouden woning met een correcte prijszetting kan nog steeds bijzonder snel verkocht worden. Een woning waar nog heel wat renovatiewerken wachten of waar juridische onzekerheden spelen, vraagt vaak meer tijd, meer uitleg en een andere verkoopstrategie.

Daarom geloof ik steeds minder in algemene uitspraken zoals "het is een verkopersmarkt" of "de vastgoedmarkt vertraagt". Beide kunnen tegelijkertijd waar zijn. De ene eigenaar ontvangt meerdere biedingen binnen de week, terwijl een andere eigenaar merkt dat kandidaat-kopers veel terughoudender reageren. Dat verschil wordt vandaag niet langer alleen bepaald door de locatie, maar ook door energieprestaties, woonkwaliteit, vergunningen, renovatiekosten, financierbaarheid en de verwachtingen van de moderne koper.

Wie mijn vorige blogs gelezen heeft, zal merken dat dit geen toevallige evolutie is. De voorbije maanden schreef ik over de steeds belangrijkere rol van energieprestaties, over de impact van strengere kredietvoorwaarden, over woningkwaliteit, vergunningen en zelfs over verharding rond de woning. Op het eerste gezicht lijken dat verschillende onderwerpen, toch hebben ze één belangrijke overeenkomst. Ze bepalen vandaag allemaal mee hoe aantrekkelijk een woning is voor een kandidaat-koper.

Dat maakt ook dat de rol van een vastgoedmakelaar de voorbije jaren sterk veranderd is. Vastgoed verkopen draait al lang niet meer alleen om foto's maken of een zoekertje online plaatsen. Minstens even belangrijk is het correct inschatten hoe een woning vandaag in de markt ligt, welke doelgroep ze aanspreekt en welke vragen of bezorgdheden kandidaat-kopers zullen hebben. Wie die elementen begrijpt, kan een woning veel beter positioneren en realistische verwachtingen creëren.

De vraag die ik daarom het vaakst krijg, is eigenlijk niet hoe de vastgoedmarkt het doet. De vraag die mensen écht bezighoudt, is wat die markt betekent voor hun woning.

Laat u daarom begeleiden door iemand met kennis van zaken. Vragen? Ik help u graag!