menu

Wooncrisis in Vlaanderen: bouwen wordt steeds moeilijker en duurder

Woonnoden die veranderen en stijgen, de huurmarkt onder druk, en de nieuwbouwmarkt die voor een kantelpunt staat: de afgelopen maanden schreef ik uitgebreid over deze uitdagingen. Ze zijn allemaal gelinkt aan een fundamenteel, structureel probleem. Bouwen en wonen worden in Vlaanderen steeds duurder, en dus moeilijker. Terwijl de woningnood stijgt en betaalbaarheid onder druk staat, zien we dat het aantal bouwvergunningen tot een historisch dieptepunt zakt. En dat is géén toeval. Hoe verklaren we dit? En wat kunnen we eraan doen?


Bouwvergunning aanvragen? Bereid je voor op een hindernissenparcours

Nog nooit lag het aantal vergunningsaanvragen voor nieuwbouwwoningen in Vlaanderen zo laag. Als we corrigeren voor het aantal huishoudens, spreken we over een halvering sinds 2018. Dat is geen toeval.
De oorzaak? Een combinatie van structurele weerstand tegen nieuwbouwprojecten én tijdelijke, economische tegenwind.
Wanneer u vandaag een vergunningsdossier opstart, weet u dat het een hindernissenparcours wordt. Een lang traject met veel vragen, bezwaren, onvoorspelbare timings en, vooral, weinig garantie op een uitkomst.
Zelfs dossiers die perfect passen binnen de geldende stedenbouwkundige voorschriften, botsen op weerstand van buurtbewoners of eindeloze procedures bij allerlei instanties.

Bovendien speelt ook de informele ‘politieke toets’, waarbij lokale besturen vaak kiezen voor wat politiek haalbaar is, niet noodzakelijk wat nodig en ruimtelijk logisch is. Voor ontwikkelaars betekent dit: jaren wachten, veel onzekerheid en grote kosten zonder enige garantie op een resultaat.


Nieuwbouw als melkkoe: fiscale druk remt betaalbaar wonen af

De frustratie in de sector is groot. En terecht. Want meer dan 50% van de kostprijs van een nieuwbouwwoning gaat rechtstreeks naar de overheid. Via registratierechten, btw, planbaten, stedenbouwkundige lasten enzovoort.


Een opvallend voorbeeld?

Wie een woning sloopt en heropbouwt, betaalt 6% btw. Maar voor een vergelijkbaar nieuwbouwappartement aan de overkant van de straat geldt 21% btw. Zo’n verschil is moeilijk uit te leggen, zeker als betaalbaar wonen écht prioriteit is.


Bouwregelgeving: complex, duur en steeds strenger

Wie vandaag bouwt, moet voldoen aan steeds meer verplichtingen rond duurzaamheid, toegankelijkheid, veiligheid, circulariteit en gezondheid. Die ambities zijn belangrijk, maar ze maken bouwen ook duurder.

Daarbij worden ontwikkelaars geconfronteerd met verplichte oppervlakten, dure materialen en verlieslatende parkeergarages. En standaardiseren of verdichten? Dat lijkt een taboe, hoewel net compacte, schaalbare en slimme woonvormen deel zijn van een structurele oplossing.


De markt vertraagt

De gevolgen van deze complexiteit en fiscale druk zijn zichtbaar op het terrein. Projectontwikkelaars wachten of trekken zich terug. Bouwbedrijven laten projecten links liggen. Kopers haken af omdat het prijskaartje te hoog wordt. En de banken? Die worden strenger dan ooit, met zware voorwaarden en minimale risicotolerantie.

Als erkend vastgoedmakelaar merk ik dagelijks welke impact dat dit heeft. Gronden raken moeilijker verkocht. Projecten die vergund zijn, starten vertraagd of zelfs niet op. En panden met potentieel worden gewoonweg niet ontwikkeld. Want de combinatie van een hoge kostprijs, onzekerheid en de afwezigheid van een doeltreffend beleid maakt het onhaalbaar.


En de projectontwikkelaars?

In deze context leeft er een beeld van de projectontwikkelaar als geldgedreven speculant. Alsof die alleen luxevastgoed bouwt en gaat voor snelle winst. Maar de realiteit is anders:

Ontwikkelaars investeren jarenlang in projecten waarvan de uitkomst allesbehalve zeker is. Ze financieren studies, overleggen met gemeentes, doorlopen bezwaarprocedures en proberen tegelijk te bouwen aan duurzame, betaalbare en toekomstgerichte woningen. Vandaag is dat geen evidente opdracht.


Wat is er nodig voor een eerlijk woonbeleid?

Experten zijn het erover eens, we moeten dringend evolueren naar een eerlijk en stimulerend woonbeleid dat komaf maakt met een overdaad aan regels, vertraging en wantrouwen.

Dergelijk beleid begint bij:

  • Gelijke btw voor alle nieuwbouwvormen
  • Een versnelling van vergunningsprocedures
  • Transparantie in stedenbouwkundige lasten
  • Ruimte voor innovatieve, compacte woonvormen
  • Eerlijk overleg tussen overheid, burgers en sector


Wie bouwen ontmoedigt, maakt wonen onbetaalbaar

Wie vandaag bouwen ontmoedigt, maakt wonen morgen nóg moeilijker. Elk jaar dat de woonnood toeneemt, zet de betaalbaarheid verder onder druk. Terwijl kopers en huurders zoeken naar een woning, laten de oplossingen op zich wachten.
De vraag is niet of we kunnen bouwen, maar of we de voorwaarden durven creëren waarin bouwen weer wérkt.

Meer dan ooit is het tijd voor visie, vertrouwen en daadkracht. Want wie vandaag bouwt, creëert het wooncomfort van morgen.